Часть 2 - Как купить недвижимость в Нью-Йорке?

Можно ли получить кредит на покупку квартиры в Нью-Йорке, не являясь гражданином США?

Ипотечные кредиты доступны и для нерезидентов США. Во многих банках для них предоставляются специальные программы. Обычно нерезидент должен финансировать до 65-70% от суммы займа ниже $1млн в и 60% от суммы между $1млн и $2млн.

Для получения кредита нерезидент должен предоставить следующие документы:

Действительная американская виза или копия загранпаспорта
4 справки о кредитоспособности из главных финансовых учреждений (местный банк, государственный бухгалтер, страховая компания)
Справка, подтверждающая платежи по ипотеке и арендные платежи за последние 12 месяцев
Справка о наличии достаточных средств для завершения сделки (воспользуйтесь нашим калькулятором для оценки дополнительных расходов при завершении сделки)
Справка с места работы

Некоторые банки требуют меньше документов, но могут предлагать займы под более высокий процент. Мы с радостью сообщим Вам контактную информацию нескольких специалистов по ипотеке, которые предложат лучшие из возможных вариантов для покупки.

Существуют ли преимущества при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита?

Кредитование ключевой инструмент любого успешного вложения инвестиций: оно не только позволяет Вам приобрести собственность, которая в противном случае может быть вне Вашего бюджета, но также в значительной степени повышает рентабельность Ваших собственных денег. Кредитование предоставляет инвестору налоговые льготы все проценты по ипотеке вычитаются при инвестиционной/арендуемой собственности. В то же время это повышает риски: возможность покрыть платеж по ипотеке - это ключевой фактор при защите Ваших инвестиций.

Кто платит брокерскую комиссию в Нью-Йорке?

Если Вы пользуетесь услугами Evans, то комиссия с покупателя не взимается.

В большинстве случаев с жилой недвижимостью брокерскую комиссию оплачивает продавец, затем она делится между брокерами покупателя и продавца. Это правило обычно распространяется и на коммерческую недвижимость. Следовательно, покупатель не платит брокерскую комиссию в Нью-Йорке.

Как найти собственность на покупку в Нью-Йорке?

Чтобы лучше сориентироваться на рынке недвижимости Нью-Йорка, можно воспользоваться услугами профессионального брокера, представляющего ВАШИ интересы. Несмотря на то, что какую-то информацию можно почерпнуть из общественных источников, в том числе из печатных изданий и интернета, брокеры владеют гораздо большей информацией, включая последние обновления, не говоря уже о богатом опыте и знаниях.

Evans Real Estate является членом the Real Estate Board of New York, а также the National and New York Realtor Organizations, которые обеспечивают доступ ко всему рынку недвижимости Нью-Йорка к абсолютно любой собственности, выставленной любым брокером Нью-Йорка. Поэтому, в отличие от многих европейских агентств, агенты Evans могут показать ЛЮБУЮ квартиру, которая выставлена на продажу.

Поиск нового дома или удачного объекта для инвестиций может оказаться утомительным процессом и занять много времени. Помощь специалистов окажется кстати. Более того, профессиональная база данных агентов Evans предоставит историю продаж и цен за аренду, а также аналогичную текущую информацию о любой понравившейся Вам квартире.

Назначение просмотров с несколькими брокерами, поиск недвижимости, выяснение всех деталей о здании и особых правил, процедура выдачи разрешения - все это не настолько просто осуществить, как кажется. На протяжении этого длительного процесса Вам придется принимать множество решений, таких как выбор различных специалистов: юристов, ипотечных брокеров, и предоставлять личную и финансовую информацию.

К тому же, покупатель в Нью-Йорке не должен платить за представление своих интересов. Комиссию брокеру покупателя оплачивает продавец.

У многих продавцов уже есть брокер. Нужен ли мне брокер, чтобы представлять мои интересы?

Брокер покупателя поможет Вам сохранить время, получить доступ к базе данных квартир от любого брокера в Нью-Йорке и наилучшим образом защитит Ваши интересы. Покупка недвижимости является сложной сделкой и занимает недели, а иногда и месяцы. Она требует участия многих профессионалов: адвокатов, ипотечных брокеров, специалистов по праву собственности, архитекторов, землемеров, оценщиков, каждый из которых выполняет свою узко профессиональную работу. Управление такой разнообразной командой профессионалов требует много усилий и может превратить жизнь занятого человека в настоящий кошмар.

Несмотря на то, что интересы большинства продавцов представляют агенты, без собственного агента Вы не будете защищены. Помощь брокера, представляющего Ваши интересы при заключении сделки, может оказаться неоценимой. Одно неверное движение может способствовать заключению сделки или помешать ему, а также это может вылиться в дополнительные расходы. Брокер продавца не будет способствовать снижению стоимости или уступкам, это против его или ее контрактных и фидуциарных обязанностей.

Как мне проверить свидетельство о собственности и убедиться в том, что моя покупка легальна?

Чтобы структурировать сделку купли-продажи, как продавец, так и покупатель пользуются услугами юристов, которые обсуждают условия контракта (предварительное соглашение, по которому платиться депозит), занимаются поиском правового титула, вопросами страхования, проверяют здание на предмет арестов и нарушений.

Другие специалисты, помощь которых может понадобиться, - оценщики, определяющие рыночную стоимость собственности, эксперты, проверяющие состояние недвижимости и ее технические характеристики, архитекторы, которые определяют точный размер собственности и производят замеры, ипотечные брокеры, которые помогают обеспечить ипотечный заем.

Ваш брокер из компании Evans с радостью порекомендует специалистов по недвижимости: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров и других профессионалов, которые помогут Вам при покупке.

Как регистрируется право собственности?

Оформление права собственности на нового владельца является частью завершения сделки и обычно выполняется адвокатом покупателя: именно он подписывает документы в Реестре Нью-Йорка. В момент покупки все регистрационные документы сканируются, фотографируются и сохраняются таким образом, чтобы любой желающий смог посмотреть и проверить их.

Каковы основные этапы сделки купли-продажи в Нью-Йорке?

Прежде чем приступить к путешествию по рынку недвижимости Нью-Йорка, полезно подготовиться. Таким образом, когда Вы определитесь с покупкой, можно будет быстро приобрести желанную недвижимость.

Если Вы берете кредит, необходимо проконсультироваться с ипотечным брокером или банкиром, чтобы ознакомиться с условиями кредита еще до начала поиска недвижимости. Это позволит Вам не только узнать, сколько Вы можете потратить, но и стать более привлекательным покупателем, а также договориться о более выгодной цене.

В Нью-Йорке существует требование: у Вас должен быть юрист, который сможет проверить Ваш контракт и защитить Ваши интересы на протяжении всей сделки. Если у Вас нет юриста, мы с радостью порекомендуем нескольких специалистов, в том числе говорящих на Вашем языке. Излишне говорить, насколько важно выбрать юриста, которому Вы доверяете и с которым комфортно.

Полезно проконсультироваться со специалистом по налогам, который поможет выработать оптимальную структуру покупки в Вашем конкретном случае. Налоговые обязательства различны для резидентов и нерезидентов США, а также в случае покупки собственного дома или инвестиционной недвижимости. В результате, очень полезно посоветоваться с хорошим налоговым специалистом, финансовым представителем или бухгалтером.

Наконец, нужно подготовить Ваши финансовые средства и особенно депозит в размере 10%, чтобы он был готов, как только понадобиться. Вы можете открыть счет в банке США, если еще не имеете такового, или перечислить деньги на эскроу-счет Вашего адвоката.

Любая покупка начинается с выбора. Посмотрев различные варианты и выбрав квартиру на покупку, Вам нужно предложение о покупке. Такое предложение не ограничивает Вас: можно сделать несколько предложений, чтобы заключить наиболее выгодную сделку. Зачастую девелоперы новой элитной недвижимости (спонсоры) не обсуждают цену, желая продать недвижимость по указанной цене. Ваш агент из компании Evans всегда будет рядом и сделает все, чтобы заключить сделку по наиболее низкой цене!

Как только предложение принимается продавцом, агент или адвокат продавца посылает контракт и установленные в здании внутренние порядки (или предлагаемый план для нового объекта) юристу покупателя для ознакомления.

Стандартное время, которое дается Вашему адвокату для проверки договора от 5 до 10 рабочих дней (агент продавца недвижимости. Пожалуйста, помните, что пока такой контракт не подписан, Продавец может продолжать показывать квартиру и принять более выгодное предложение.

Условия договора очень важны, они определяют детали будущей покупки. Вы должны внимательно изучить контракт со своим юристом, чтобы понимать риски и обязательства, которые Вы на себя берете.

После подписания договора выплачивается депозит в размере 10% от стоимости недвижимости. Поэтому необходимо убедиться, что у Вас есть готовые доступные средства в США Один из способов перечислить средства Вашему адвокату в Нью-Йорке. Можно также при желании открыть собственный счет в банке США.

Этот депозит хранится на счете доверенного адвоката продавца. Условия договора очень важны: они определяют, на каких условиях Вы можете отказаться от сделки и вернуть депозит. Это особенно важно для тех, кто еще не был ознакомлен условиями ипотеки. Тем не менее, это условие в договоре, гарантирующее возврат депозита в случае, если покупатель не может обеспечить финансирование, не всегда присутствует. Вам следует совместно с адвокатом внимательно изучить договор, чтобы оценить риски и обязательства, которые Вы на себя берете. Обычно он не возмещается, если покупатель не заключает сделку. Тем не менее, Вы можете обсуждать определенные условия, на которых возможно вернуть депозит. Одно из таких условий в контракте связано с ипотекой оно гарантирует возврат депозита в случае, если покупатель не может обеспечить финансирование в определенные сроки. В компетенции Вашего юриста обсудить это условие с продавцом, хотя немногие продавцы соглашаются включать его.

Возможно, одобрение советом - это самый неприятный этап покупки в Нью-Йорке. Это процедура, которую невозможно избежать, даже если Вы покупаете квартиру в самом дружелюбном кондоминиуме.

Вам нужно будет предоставить всю необходимую личную и финансовую информацию, включая налоговую декларацию, выписки с банковского счета, личные и деловые ссылки и т.д.

Одобрение совета кооператива это строгая процедура, который обычно включает личное собеседование.

Одобрение совета кондо следует тем же правилам и требует такое же количество документов. Тем не менее, обычно это всего лишь формальность.

После того, как контракт подписан, у Вас есть дополнительное время, чтобы заплатить и узнать о законном статусе недвижимости и ее состоянии. В это время нужно осмотреть и оценить недвижимость это необходимо для ипотеки. Ваш юрист будет проверять документы, оформлять право на собственность, проверять недвижимость на аресты и нарушения.

Если Вы берете ипотечный кредит, банк проверит все необходимые документы о Ваших доходах и расходах, как и финансовые документы здания. Как только все будет в порядке, Ваш банк перечислит полную сумму займа на счет Вашего доверенного адвоката.

Одновременно Ваш первоначальный взнос и расходы при заврешении сделки также будут перечислены на целевой депозитный счет , а Ваш адвокат будет действовать как депозитарный агент до завершения сделки.

За день до заверешния сделки следует совершить окончательный осмотр новой собственности, чтобы убедиться, что она находится в том состоянии, которое ожидалось и обсуждалось.

Завершение это сама сделка купли-продажи, которая занимает несколько недель после подписания договора. В это время все стороны сделки (продавед (продавцы) и покупатель (покупатели), адвокаты продавца и покупателя, адвокат банка, представитель титульного страхования и т.д.) собираются вместе, чтобы подписать окончательный набор документов и совершить все платежи.

В момент завршения сделки Ваш адвокат распределит все платежи, включая плату продавцу, налоги, комиссионные, титульную страховку и пр.

Взамен покупатель получит новое право собственности вместе с титульной страховкой и, конечно, ключи от новой квариры. Поздравляем!

Покупка с целью последующей сдачи в аренду

Если Вы планируете инвестировать в недвижимость Нью-Йорка и сдать ее в аренду, мы с удовольствием поможем Вам в управлении всем процессом. Мы подберем надежного арендатора, поможем заключить договор аренды, удостоверимся в том, что клиент проживает в квартире и вовремя платит арендную плату. За небольшую плату мы также позаботимся о Ваших счетах, проследим за своевременной оплатой техобслуживания и налогов.

Рынок аренды в Нью-Йорке сейчас довольно благоприятный, поэтому Вы без затруднений подберете арендатора. В последние годы при дефиците предложения арендная плата устойчиво повышается. Пожалуйста, помните, что большинство зданий в Нью-Йорке допускают лишь долгосрочную аренду от 12 месяцев. Только в нескольких зданиях разрешается аренда на месяц. Агент Evans с радостью посоветует здание, лучшим образом соответствующее Вашим запросам.

Вы можете использовать доход от аренды на возмещение расходов, связанных с налогами, ежемесяными и ипотечными платежами. В Нью-Йорке нелегко покрыть арендной платой ипотечные платежи и расходы.

Посмотрите несколько наиболее интересных вариантов на покупку нашей компании или полный список квартир, предлагаемых на рынке Нью-Йорка в настоящий момент.

Пожалуйста, свяжитесь с нами, по телефону 1+212 577-2270

► Часть 1 - Как купить недвижимость в Нью-Йорке?
Ваше Имя:
Телефон:
Элек. Почта:
Ваши Комментарии:
Для подробной информации, Регистраци частных фирм в США, и Покупки Бизнеса пишите нам.