Часть 1 - Как купить недвижимость в Нью-Йорке?

Что происходит на рынке недвижимости сейчас? Цены будут расти или падать?

Хотя прогнозирование будущего - весьма неблагодарное занятие, существуют определенные тенденции и факторы, свидетельствующие о движении рынка в ту или иную сторону. Проанализировав эти факторы, мы можем оценить текущую ситуацию на рынке недвижимости.

Экономический спад в настоящем или будущем влияет на снижение цен на недвижимость и подрывает доверие потребителей. Хотя в целом на рынке это отражается негативно, различные сегменты реагируют по-разному. Большая часть недвижимости в Манхэттене доступна лишь состоятельным покупателям, для которых недвижимость – это не единственный способ вложения средств. Хотя этот сегмент не изолирован от негативного влияния экономики вцелом, он менее чувствителен к ценам. Не похоже, чтобы покупатели недвижимости в Манхэттене, способные заплатить около $1100 за кв.фут (или получить ипотеку), тратили при этом последний доллар; по этой же причине маловероятно, что они вдруг изменят стиль жизни и продадут свою собственность.

Понижение процентных ставок делает ипотеку более доступной, тем самым влияя на рост цен. Неясно, станет ли ипотека достаточно доступной из-за понижения ставок, приведет ли это к резкому увелечению числа покупателей, но для тех, кто заинтересован в покупке сегодня, это станет позитивным стимулом.

Следующие факторы наиболее характерны для рынка кондоминиумов, и поэтому очень важны для инвесторов вообще и иностранных инвесторов в частности.

На рынке недвижимости Нью-Йорка именно кондоминиумы является легко доступным вариантом для иностранных инвесторов и простой в управлении собственностью для местных инвесторов. Этот вид собственности составляет всего около 25% всего рынка жилой недвижимости в Нью-Йорке. К тому же, слабый доллар способствует тому, что покупка недвижимости в Нью-Йорке становится очень привлекательной для держателей других валют. Высокий зарубежный спрос поддерживает рост цен на кондоминиумы, а в совокупности с понижающимися процентными ставками могут способствовать росту цен.

Могут ли иностранцы купить квартиру в Нью-Йорке ( и в США вообще)?

Для иностранцев не существует никаких ограничений на приобретение жилой недвижимости в США. Значительная часть недвижимости Нью-Йорка принадлежит иностранным гражданам и корпорациям. Некоторые виды жилой недвижимости, такие как кооперативы или определенные виды зданий, требуют заполнения налоговой декларации в США, что усложняет или делает невозможной покупку квартиры для тех, кто не платит налоги. Остальные виды жилой недвижимости, такие как кондоминиумы и таунхаузы, не имеют никаких ограничений и являются очень популярными среди иностранных покупателей.

Чем отличаются кооперативы от кондоминиумов?

Кооперативы представляют собой кооперативные жилищные корпорации, владеющие всем зданием. Покупая кооперативную квартиру, Вы становитесь владельцем акций корпорации пропорционально размеру квартиры и членом корпорации вместе с Вашими новыми соседями. Вы владеете скорее «договором имущественного найма», чем недвижимостью.

Кондоминиумы – это обычный вид собственности, где вместе с квартирой Вы приобретаете соответствующую долю общих площадей.

Может ли иностранный инвестор приобрести собственность в кооперативном здании?

Кооперативы составляют большую часть недвижимости Нью-Йорка – около 70-80% всей недвижимости города. Кооперативные здания (корпорации, владеющие ими) управляются советами кооператоров, которые принимают все важные решения и устанавливают в здании правила и нормы. Кроме того, советы рассматривают каждого потенциального покупателя.

Для иностранца непросто купить кооперативную квартиру в силу нескольких причин.

a. Рассмотрение потенциального покупателя кооперативной квартиры занимает недели, если не месяцы; это строгий и очень сложный процесс. Многие кооперативы одобряют только тех покупателей, которые работают в Нью-Йорке, платят подоходный налог в США и имеют безупречную кредитную историю в США. Закон дает кооперативу право не предоставлять потенциальному покупателю объяснений о причине отказа.

Часто ограничивается доля финансирования, на которую Вы можете рассчитывать (например, не более определенной доли цены квартиры).

Почти все кооперативы ограничивают права на субаренду квартиры, что делает ее непривлекательной для инвесторов. Обычно кооперативные квартиры не могут пересдаваться, или могут сдаваться на 1-2 года лишь по прошествии определенного срока владения квартирой.

Кооперативы контролируют Ваше пользование квартирой, например, прием гостей или ремонт.

При продаже кооперативной квартиры (или сдаче в аренду, если это разрешено) покупатель должен быть одобрен советом, что сокращает количество потенциальных покупателей, и, как следствие, цену инвестиционной собственности.

При продаже квартиры часто добавляется налог на перепродажу, чтобы препятствовать спекуляции.

Все эти меры предусмотрены для защиты интересов остальных членов кооператива (совладельцев компании) и гарантии того, что новый покупатель обладает финансовой стабильностью, всегда сможет оплачивать расходы по обслуживанию и содержанию здания, которые могут возникнуть. Более того, жители кооперативов (акционеры компании) часто рассматривают свое здание как привилегированный клуб и хотят убедиться в том, что здание интересно определенному типу людей, проживание которых не доставляет неудобства остальным жителям.

Покупная цена большинства кооперативных квартир на 10-20% ниже цен на кондо. Ежемесячные расходы (техобслуживание), наоборот, обычно выше. Они включают в себя коммунальные платежи, плату за обслуживание, налоги на недвижимость и соответствующую долю в задолженности по ипотеке всего кооператива, если существует такой ипотечный заем. Вдобавок к проценту по собственному ипотечному кредиту кооперативные акционеры имеют право списать соответствующую доле квартиры долю налога на недвижимость со своего налогооблагаемого дохода.

И все же кооперативы могут быть привлекательными для тех, кто планирует жить в квартире или использовать ее как пьед-а-терр (для временного пребывания). Зачастую кооперативные дома - это старые (довоенные) здания с красивыми аутентичными чертами, каминами, высокими потолками, лепниной и иногда даже с собственным садиком.

Что такое кондоминиум?

Около 25% жилых зданий в Манхэттене представляют собой кондоминиумы, и их количество быстро растет. Кондоминиумы (кондо) – это многоквартирные здания, где вместе с квартирой Вы приобретаете соответствующую долю общих площадей; это обычный вид собственности. В отличие от кооперативов, на кондо накладываются минимальные ограничения, касающиеся владения и использования собственности. Кондоминиумы приветствуют иностранных инвесторов, позволяют использовать квартиры в качестве пьед-а-терр (временное пребывание) и инвестиционной собственности, что дает возможность сдавать квартиру на любой срок.

Обычно Вам не требуется разрешение совета для предложения о покупке, нет никаких ограничений по использованию Вашей собственности.

Как правило, кондоминиумом управляет Совет – выборный орган из собственников, который принимает и утверждает решения по вопросам использования, ремонта и внутренних правил, обязательных для всех собственников и жильцов данного здания. Существует также процедура рассмотрения Советом каждого потенциального покупателя, но это лишь формальность.

Кондо стоят дороже кооперативов – главным образом, из-за высокой ликвидности этого типа инвестиционной собственности. Другими словами, кондо проще купить и проще продать, чем кооперативные квартиры. В результате кондо является более привлекательным вариантом для покупателей-иностранцев.

За последние несколько лет в Нью-Йорке построили много новых кондоминиумов. Многие старые здания подвергаются реконструкции и перестраиваются в кондо. Более того, большинство новых кондоминиумов предоставляют налоговые льготы на срок от 10 до 25 лет, что позволяет сэкономить значительные средства. Вдобавок многие новостройки предлагают роскошные современные удобства, огромные окна высотой от пола до потолка, первоклассный ремонт и высококачественный сервис.

Мы будем рады показать Вам оба вида недвижимости и поможем сделать Вам правильный выбор!

За что я должен платить как владелец недвижимости в Нью-Йорке?

Владельцам недвижимости в Нью-Йорке обязаны платить налог на недвижимость и ежемесячные расходы или взносы на содержание и обслуживание здания. В зависимости от вида и размера жилого имущества налоги могут составлять от нескольких сотен долларов в год до нескольких тысяч. Также как и общие расходы, взносы за содержание здания варьируются от пары сотен до нескольких тысяч в месяц, в зависимости от размера и типа собственности, а также от имеющихся удобств. Чем больше дополнительных услуг есть в здании, тем больше ежемесячные платежи.

Как владелец недвижимости, Вы можете воспользоваться некоторыми из этих расходов, для снижения налогооблагаемого дохода. Налоги на недвижимость могут быть вычтены из налогооблагаемого дохода владельцем (лицом, которое в действительности уплатило налог на недвижимость) в течение этого же года. Владельцы квартиры в кооперативном здании могут частично списать ежемесячные платежи за техобслуживание, так как они складываются, помимо прочих составляющих, из выплаты по ипотечному кредиту в кооперативном здании.

Если Вы инвестор, то большая часть понесенных Вами расходов может быть списана из Вашего налогооблагаемого дохода в том же году. Налог на недвижимость считается предпринимательскими расходами в году, когда они были понесены, и подлежат вычету. Пожалуйста, проконсультируйтесь у налогового специалиста, если этот случай Вам подходит. Более подробная информация представлена также на нашей странице о налогах.

Здание имеет налоговую льготу. Что это значит?

В Нью-Йорке принят ряд мер с целью мотивировать застройщиков развивать все районы города. До недавнего времени большинство новых кондоминиумов участвовало в одной из программ по частичному освобождению от налогов. Программа распространяется не только на новые постройки, но и на некоторые типы реконструированных зданий. Если отремонтировано или реконструировано здание другого назначения, льгота носит название J-51. Если же это новая постройка, программа носит название 421-A или 421-G.

Наиболее распространенная программа 421-А предполагает постепенные налоговые вычеты в течение 10 лет. Налог на недвижимость возрастает на 20% каждые 2 года, пока не истекает срок действия льготы.

Вычеты рассчитываются по следующей схеме:

1-й-2-й год – 100% вычет,
3-й-4-й год – 80% вычет,
5-й-6-й год – 60% вычет,
7-й-8-й год – 40% вычет,
9-й год-10-й – 20% вычет,
С 11-го года налог выплачивается полностью.

Другой вариант налоговой программы известен под названием 421-G, он распространяется на здания ниже Murray Street в Financial District и действует в течение 14 лет.

На некоторые здания льготы распространяются в течение более длительного периода – 15, 20 или до 25 лет. Определяющие выбор факторы – это географическое положение, использование государственных займов и грантов, наличие доступных по цене квартир в здании.

Брокер из компании Эванс предоставит Вам подробную информацию о налоговом статусе выбранной Вами недвижимости.

Какие расходы я несу как покупатель (расходы на завершение сделки)?

Расходы на завершение сделки - это дополнительные затраты покупателя и продавца при совершении сделки купли-продажи. Эти расходы могут достигать 1-8% стоимости недвижимости.

Расходы покупателя включают в себя плату за услуги адвоката, регистрационный взнос, федеральные и государственные налоги. Эти расходы должны быть оплачены до или во время завершения сделки. Эта сумма не включена в сумму первоначального взноса. Пожалуйста, при подготовке к покупке учитывайте данные расходы. Ниже они описаны подробно.

Если Вы покупаете новый кондо (в Нью-Йорке говорят: «Покупаете у спонсора»), Вам придется заплатить: налог на передачу собственности в Нью-Йорке, который составляет 1% для собственности ниже $499,999 и 1.425% - выше $499,999. Другой налог, также уплачиваемый штату Нью-Йорк, – это налог на передачу собственности в штате Нью-Йорк, который составляет 0.4% от продажной цены. Вдобавок к этому, Вам придется оплатить услуги адвоката продавца, стоимость которых обычно составляет от $1,500 до $2,000.

Целью титульного страхования является также защита Вашего права собственности от возможных притязаний третьей стороны на протяжении всего срока владения. Стоимость страхования составляет примерно $450 за каждые $100,000 стоимости собственности.

Если недвижимость стоит больше $1,000,000 Вам также необходимо заплатить налог в размере 1% от цены на недвижимость.

Многие здания и управляющие компании взимают дополнительную плату: регистрационный взнос $200, оплата управляющему агенту $250-$500, депозит при въезде в квартиру $500-$1500.

Вам также необходимо оплатить услуги адвоката для проверки всех документов. Стоимость услуг начинается от $2,500-$5,000, в зависимости от сложности покупки, плюс регистрационные расходы от $500.

В случае если Вы для покупки квартиры берете ипотечный кредит, закрытие сделки обойдется дороже. Комиссия по ипотечному займу составляет от 0.5% до 3% от суммы кредита.

Дополнительные расходы по ипотеке включают в себя рассмотрение права удержания - около $300-$400, различные банковские взносы (такие как условно врученный налоговый документ, страховка домовладельца) $400 - $1200, титульное страхование стоимостью $200 за каждые $100,000 стоимости недвижимости, и ипотечный налог 1.8% от ипотечного кредита для суммы кредита ниже $499,999 и 1.925% выше $499,999. Кроме того, Вам придется заплатить $500 и выше за оценку недвижимости, $30-$100 за отчет о кредитоспособности, еще $500 и выше за заявку на кредит. Некоторые банки потребуют, чтобы Вы оплатили услуги юриста банка, что составляет примерно $1200-$1500.

► Часть 2 - Как купить недвижимость в Нью-Йорке?
Ваше Имя:
Телефон:
Элек. Почта:
Ваши Комментарии:
Для подробной информации, Регистраци частных фирм в США, и Покупки Бизнеса пишите нам.