Как снять квартиру или дом в Нью-Йорке?

Какая недвижимость сдаётся в Нью-Йорке? У кого я буду снимать квартиру?

В отличие от большинства европейских городов, в Нью-Йорке арендодателями чаще всего являются компании, а не частные лица. Частные владельцы чаще всего встречаются в таунхаусах - 3-4х этажных домах, особенно в Бруклине и других районах за пределами Манхеттена. Большинство же многоэтажных домов находятся во владении компаний (юридических лиц).

Очень часто компания, владеющая большим количеством недвижимости, нанимает управляющую компанию для ее обслуживания. Управляющая компания занимается организацией арендного процесса - взаимодействует с брокерами, рассматривает заявления на аренду, отвечает за заключение арендного договора и сбор арендной платы и депозитов, а также решает бытовые проблемы.

Частные владельцы сами управляют арендными квартирами. Иногда семья арендодателя занимает одну квартиру в доме и сдает остальные, иногда они живут отдельно. В любом случае, такой арендодатель будет знать Вас в лицо, будет очень внимательно относиться к Вашим просьбам, но и будет стараться более пристально следить за тем, соблюдаете ли Вы порядок в его квартире.

В чем состоит процесс подачи заявления на аренду? Как происходит рассмотрение заявления?

Законы Нью-Йорка создают очень благоприятные условия для арендатора и хорошо защищают его права. Выселение человека из арендуемой квартиры - это длительный процесс, сопровождающийся судебными издержками. В силу этого, арендодатели очень аккуратно производят отбор ответственных, надежных и финансово обеспеченных арендаторов. В разделе "Ипотека 101" Вы найдете более подробную информацию о том, что представляет собой кредитный рейтинг и как его можно улучшить.

У каждой управляющей компании есть свой бланк заявления, а также список дополнительных документов, которые необходимо предоставить компании для рассмотрения заявления, и требований, которым должен соответствовать будущий арендатор. Правила, устанавливаемые управляющей компанией, могут несколько различаться в разных компаниях и зданиях, но они распространяются на всех арендаторов, и практически не подлежат обсуждению.

Частные хозяева и небольшие управленческие компании менее строгие, с ними легче договориться о смягчении требовании о финансовой состоятельности или предложить изменения к типичному договору аренды. С такими арендодателями будет легче вести переговоры арендатору, который только недавно приехал в Нью-Йорк или США и не может подтвердить свою надежность стандартными для этого города способами.

Частные владельцы сами принимают решение о том, кому сдать квартиру. Их предпочтения очень индивидуальны; зачастую на их решение влияют многие другие факторы помимо Вашей кредитной истории. С таким владельцем можно встретиться (иногда это обязательно), лично подать заявление на аренду и договориться об условиях договора.

Если вы выбрали квартиру в кооперативном здании или кондоминиуме, то в большинстве случаев Ваше заявление рассмотрит не только владелец квартиры, но и Совет дома (Coop/Condo Board). На это может уйти от пары дней до нескольких недель.

Как доказать арендодателю, что я надежный арендатор? В чем обычно состоят требования финансовой состоятельности?

Как правило, требуется, чтобы ваш годовой доход был равен как минимум 40-50ти месячным арендным платам. К примеру, если Ваша аренда составляет $2,000, Вам придется подтвердить, что Ваш годовой заработок (до уплаты налогов) составляет по крайней мере $80,000. Если Вы живете с партнером или снимаете квартиру вместе с друзьями, ваш доход для этих вычислений может быть объединен. Ваше финансовая позиция может быть также улучшена, если Вы предоставите доказательства сбережений или активов в виде акций, недвижимости или банковских депозитов.

Я нашёл отличную квартиру, которую хотел бы снять. Что делать дальше?

Как только Вы выбрали квартиру, которая Вам нравится, необходимо подать заявление на аренду (application). Заявление обычно содержит личные данные и информацию об источнике заработка:

- Имя (потребуется копия удостоверения личности)
- Адрес (в настоящий момент и предыдущий, если Вы переезжали в последние 2-3 года)
- Информация о месте работы
- Годовой доход
- Номер социального страхования (Social Security Number, (SSN)) или идентификационный номер налогоплательщика (Taxpayer ID)

Ваша личная и финансовая информация должна быть подтверждена документами. Количество требуемых документов и скорость рассмотрения заявления зависит от нескольких факторов, включая тип здания, в котором Вы выбрали квартиру, убедительность представленных документов о Вашем финансовом положении, наличие арендной истории в США. Наш агент поможет вам подобрать все документы, которые потребуются для подтверждения вашей надёжности как квартиросъёмщика. Обычно заявление сопровождается следующими документами:

- Удостоверение личности
- Копии последних квитанций с заработной платой (paystubs)
- Официальное письмо с работы на бланке компании
- Выписка с банковского счёта за последние 2-3 месяца
- Подтверждение других доходов (паевой инвестиционный фонд, акции, недвижимость)
- Налоговая декларация W-2 за последние 2 года
- Рекомендации от предыдущих арендодателей
- Контакная информация предыдущих арендодателей, работадателей и поручителей (если таковые используются).

В дополнение к заявлению, арендодатель запросит отчет о вашей кредитной истории. Этот отчет служит важным подтверждением тому, что у Вы находитесь на хорошем счету перед кредиторами, в срок оплачиваете кредиты и не подводили арендодателей в прошлом.

У меня нет кредитной истории, я никогда раньше не работал в США и не снимал здесь квартиру. Смогу ли я снять квартиру в Нью-Йорке?

Даже если Ваша ситуация отличается от стандартной для Нью-Йорка характеристики надежного арендатора, Вы все равно можете снять квартиру, хотя это может быть непросто. В этом случае особенно важна помощь опытного агента недвижимости! Компания Эванс будет Вам хорошим партнером, поскольку большинство наших клиентов переезжают в Нью-Йорк из других городов и стран, и нами накоплен большой опыт работы с иностранными арендаторами и покупателями.

Опытный брокер в такой ситуации незаменим - он рассмотрит Вашу ситуацию и посоветует, как представить Вас арендодателю с лучшей стороны. Консультант компании Эванс, с которым Вы будете работать, поможет Вам так заполнить заявление на аренду, чтобы Ваш опыт аренды и работы за рубежом, а также финансовые накопления, были понятны нью-йоркскому арендодателю и приняты им как соответствующие его требованиям. Возможно, один из Ваших нью-йоркских друзей или коллег может выступить Вашим поручителем. Финансовые вопросы могут быть разрешены, если Вы предоставите большой депозит (как правило, от трех до шести месяцев в таких случаях) и/или внесете предоплату за несколько месяцев вперёд.

В чем роль поручителя? Нужен ли он в моем случае?

Поручитель выступает гарантом того, что арендатор будет вовремя и полностью оплачивать проживание даже в случае финансовых затруднений. Если Вы не соответствуете требованиям арендодателя о финансовой состоятельности, он может согласиться на то, чтобы Ваш поручиталь присоединился к Вашему договору аренды. Предпочтительно, чтобы этот человек был вашим родственником или близким другом, и проживал на территории штатов Нью-Йорк, Нью-Джерси или Коннектикут (так называемая tri-state area). Поручитель должен будет предоставить информацию о годовом доходе не ниже 80-100 Ваших арендных плат и будет подвергнут такому же анализу благонадежности, как и Вы. Обязательно предупредите об этом своего Поручителя - он должен будет согласиться предоставить свой отчет о кредитоспособности (credit report), подготовить справку с работы, подтверждение доходов, квитанции о заработной плате (W-2) и, возможно, налоговую декларацию.

Каковы сборы при подаче заявления на аренду?

Заявление на аренду практически всегда сопровождается сбором (application fee), величина которого зависит от типа здания и управляющей компании. В зданиях с арендными квартирами взнос обычно составляет $100-150. В кооперативных домах (coops) эта сумма может быть больше. В эту сумму не входит проверка Вашей кредитной истории, что будет стоить от $30 до $100 с человека. Эти взносы как правило не возвращаются, даже если Ваше заявление не одобрено.

Кроме того, в некоторых случаях, особенно если на квартиру одновременно претендуют несколько человек, имеет смысл внести так называемый "депозит добросовестности" ("good faith deposit"), посредством которого Вы, во-первых, демонстрируете серьезные намерения снимать именно эту квартиру, и, во-вторых, заставляете арендодателя "снять квартиру с рынка", то есть перестать ее показывать потенциальным съемщикам и не принимать больше ни от кого заявлений на аренду. Размер такого депозита колеблется от $300-400 до месячной квартплаты. Если арендодатель отклонит Вашу кандидатуру, депозит будет возвращен. В случае одобрения заявления депозит будет переведён в счёт аренды.

Мое заявление одобрено. Сколько я должен заплатить при подписании арендного договора? Как осуществляется платеж?

При подписании стандартного договора аренды Вы должны быть готовы к следующим платежам:

- Первый месяц аренды
- Гарантийный депозит, равный одному месяцу аренды. Эта сумма возвращается в конце срока аренды, если Вы не нарушали условия договора
- Брокерская комиссия (как правило, 15% от суммы годовой аренды)

Если Ваша финансовая ситуация и состояние кредитной истории не устраивают арендодателя, Вас могут попростить увеличить залог и/или оплатить несколько месяцев аренды вперед.

Оплату можно произвести при помощи банковских чеков (certified checks), денежных или банковских переводов внутри страны или из-за рубежа, дорожных чеков (travelers' checks). Предпочтительным методом оплаты является банковский чек. Ваш консультант из Эванс сообщит Вам заранее о том, какую сумму и в каком виде Вы должны будете оплатить в момент подписания договора.

Какова обычная сумма гарантийного депозита (security deposit)? Кому он уплачивается? Получу ли я процент с этой суммы по истечении срока депозита?

Стандартная сумма депозита составляет один месяц квартплаты. К сожалению, на эту сумму не начисляется процентов. Более того, с увеличением арендной платы депозит может быть пересчитан, и Вам придется добавить недостающую сумму при продлении договора аренды.

Удобно ли обсуждать арендную плату с хозяином или брокером?

Арендная плата, как и прочие условия договора, безусловно может обсуждаться. В качестве Ваших агентов мы обязательно выясним, долго ли квартира пустовала в поиске арендатора, что обычно является показателем завышенной цены. Возможно, вместо уступки в цене арендодатель предложит Вам бесплатное проживание в течение 2-4 недель, либо отменит плату за спортзал, если таковой имеется в здании.

Однако, учитывая нынешнее состояние рынка недвижимости с хронической нехваткой арендных квартир и постоянным высоким спросом на квартиры в Манхеттене, хозяева, как правило, не склонны идти на серьезные уступки и торговаться.

Стоит ли обратиться к юристу, прежде чем я подпишу арендный договор?

Обычно арендодатели используют стандартную форму договора, который принят профессиональной организацией REBNY и несложен для понимания. Все особые условия оговариваются в виде дополнений и поправок к основному договору (приложения, или riders). Чтобы удостовериться, что Ваши интересы полностью защищены, и договор вместе с приложениями составлен корректно, мы всегда советуем нашим клиентам проконсультироваться с их адвокатом.

У меня есть домашние животные. Нужно ли об этом предупреждать арендодателя?

Жители Нью-Йорка любят и часто заводят домашних животных независимо от размера своей квартиры. Но, к сожалению, не все арендодатели разрешают держать животных в своих зданиях. Некоторые разрешают собак меньше 15 кг, некоторые - только кошек, некоторые оговаривают количество котов или собак, другие запрещают вовсе либо требуют более высокий гарантийный депозит.

Чтобы избежать проблем во взаимоотношениях с арендодателем и обеспечить Вам и Вашим любимцам приятное проживание в Вашей новой квартире, пожалуйста, сообщите Вашему агенту о наличии животных во время поиска квартиры, и мы найдем те здания, в которых ограничения на Ваших животных не распространяются.

На какой период обычно заключается договор аренды?

Большинство арендодателей предложат заключить договор на 1 год с возможностью продления. Если Вам удастся заключить договор на более длительный срок, он скорее всего будет предусматривать ежегодный пересчет цены. Арендные договоры длительностью более чем в два года в Нью-Йорке практически не встречаются.

Каким образом продлевается договор аренды?

Как правило, договор аренды продлевается очень просто. За 2-3 месяца до окончания срока аренды Вы получите договор с новой арендной платой на последующий год. Если Вы хотите продолжить аренду, просто подпишите договор и верните копию арендодателю.

Что если мои обстоятельства изменятся, и мне потребуется расторгнуть договор преждевременно?

В отличие от продления договора аренды, прекратить его до окончания срока достаточно сложно. В большинстве случаев Вы должны оплачивать квартиру согласно договору, даже если вы в ней не нуждаетесь. Иногда вы можете её суб-арендовать до окончания срока Вашей аренды, но только с разрешения арендодателя.

Я часто слышу термины "rent-controlled" и "rent stabilized". Отличаются ли такие квартиры от обычных? Могу ли я снять такую квартиру?

В программу 'rent control' (контроль аренды) входят около 50,000 квартир в Нью-Йорке. Эти квартиры находятся в зданиях, которые были построены до 1947 года и занимались квартиросъёмщиком или его наследниками непрерывно по крайней мере с июля 1971 года. Когда эти квартиры освобождаются, аренда на них либо стабилизируется (см. ниже), либо устанавливается в соответствии с рынком.

Квартиры со стабилизированной арендой (rent-stabilized)находятся в многоквартирных домах, построенных в период 1947-1974 г.г. Эта программа распространяется на более чем миллион квартир в Нью-Йорке, поэтому они скорее всего Вам встретятся в течение Вашего поиска.

Очевидно, что такую квартиру снимать очень выгодно, поскольку арендодатель сможет увеличивать арендную плату только на несколько процентов в год. По истечении нескольких лет Ваша арендная плата скорее всего будет значительно ниже рыночной.

К кому обращаться, если что-то сломается? Кто отвечает за обслуживание квартиры?

В современных высотных зданиях обычно есть управляющий дома или технический персонал, который можно вызвать в любое время суток. В большинстве средних и крупных зданий есть superintendent (в Нью-Йорке его часто называют 'super'), который живёт в этом же доме и незамедлительно откликается на жалобы жильцов здания.

Если Вы снимаете квартиру в небольшом доме, Ваша управляющая компания предоставит Вам контактную информацию технических служб. Если же Вы не знаете, к кому обратиться, и не можете связаться с управляющей компанией или владельцем квартиры, мы в компании Эванс будем рады порекомендовать Вам мастеров в Вашем районе.

Кто оплачивает услуги брокера? Сколько составляет брокерская комиссия?

Услуги брокера оплачиваются в момент заключения арендного договора. Комиссия обычно составляет 15% от суммы годовой аренды. Таким образом, если Ваша месячная аредна равна $2,000, брокерская комиссия составит $2,000 * 12 * 15% =$3,600.

Комиссия включает все услуги по поиску жилья, организации просмотров, консультации и помощь в подготовке документов для заявления на аренду, переговоры с арендодателем и организацию подписания договора.

На всем протяжении поиска консультант из Эванс будет действовать как Ваш представитель. Мы проверим информацию о здании и убедимся в том, что в квартире нет никаких скрытых проблем. Мы организуем подготовку и подписание арендного договора таким образом, чтобы все произошло вовремя, чтобы Вы избежали возможных финансовых рисков и организационных затруднений, и поскорее вселились в Ваш новый дом!

Воспользовавшись услугами нашей компании, Вы приобретаете помощника, который останется с Вами еще долго после того, как все формальности сделки будут завершены. От мелких бытовых неполадок до решения сложных проблем и конфликтов с арендатором - компания Эванс будет рада Вам помочь во всех вопросах, связанных с арендой квартиры в Нью-Йорке.

Наши консультанты Bам помогут подобрать подходящий вариант.

Пожалуйста, свяжитесь с нами, по телефону +1(212) 577-2270.
Ваше Имя:
Телефон:
Элек. Почта:
Ваши Комментарии:
Для подробной информации, Регистраци частных фирм в США, и Покупки Бизнеса пишите нам.